Predkupné právo spoluvlastníka nehnuteľnosti

Existujú nehnuteľnosti, ktoré nepatria jednému vlastníkovi, ale ich hodnota je percentuálne rozdelená medzi viacerých spoluvlastníkov. S týmto princípom sa napríklad stretávame pri stavebných parcelách, ktoré prešli dedičským konaním a má na nich podiel viacero vlastníkov. Každý z vlastníkov môže nakladať so svojím podielom, ale jeho akcie sú vždy obmedzené právami ostatných vlastníkov. Predkupné právo spoluvlastníka je často problémom, ktorý vo výraznej miere komplikuje celkový predaj nehnuteľnosti ďalšiemu vlastníkovi.

V čom spočíva podstata predkupného práva?

Spoluvlastník, ktorý sa rozhodne predať svoj podiel ho musí v prvom rade ponúknuť ostatným spoluvlastníkom. Celý proces je ošetrený zákonom § 140 Obč. zákonníka. Z toho dôvodu je toto predkupné právo v mnohých situáciách označované i prívlastkom zákonné. V prípade, že nie je tento zákon rešpektovaný a daný spoluvlastník nemá možnosť predkupného práva, musí sa obrátiť na príslušný súd, ktorý celú situáciu prešetrí. Ak sa však svojho predkupného práva nedomáha, celý úkon, ktorý zahŕňa prevod podielu na nového vlastníka, sa automaticky stáva platným.

Existujú výnimky z predkupného práva?

Áno, samozrejme výnimky existujú a prevod je možné uskutočniť i bez predkupného práva. V tomto prípade sa však jedná o prevod na veľmi blízku osobu (manželku, dieťa). Vtedy nie je potrebné riešiť predkupné právo pri ďalších spoluvlastníkoch nehnuteľnosti. Hoci sa predkupné právo už samo o sebe najčastejšie spájame s predajom, uplatňuje sa aj v prípade darovacej zmluvy alebo výmene. V týchto špecifických prípadoch je vždy vhodným krokom poradiť sa s právnym zástupcom, ktorý presne zváži celú situáciu a dá Vám právne správnu radu.

Ako sa uplatňuje predkupné právo spoluvlastníka nehnuteľnosti?

Z predkupného práva vyplýva, že vlastník, ktorý má záujem o predaj svojho podielu, ho musí v prvom rade ponúknuť ďalším spoluvlastníkom nehnuteľnosti. Táto ponuka musí byť písomná a často sa v tomto prípade využíva i účasť svedkov, ktorí celý proces potvrdia. V ponuke je jasne uvedená cena podielu a tiež čas, do ktorého sa spoluvlastníci musia vyjadriť.

V prípade, že ani jeden zo spoluvlastníkov neprijme danú ponuku, ich predkupné právo okamžite zaniká a nehľadí sa na dôvod, kvôli ktorému ponuku odmietli. Predkupné právo je možné zo zákonného hľadiska uplatniť iba jedenkrát a lehoty, počas ktorých majú spoluvlastníci možnosť sa vyjadriť, sú veľmi krátke. Pri hnuteľnom majetku sa lehota na vyjadrenie pohybuje na 8 dní, pri nehnuteľnosti je táto doba stanovená na dva mesiace.

V predchádzajúcej časti sme spomínali, že každý poškodený spoluvlastník, ktorý nemohol využiť predkupné právo, má možnosť podať sťažnosť – žalobu. Túto žalobu je možné podať do troch rokov od doby, kedy vlastník predávaného podielu mal poskytnúť predkupné právo ostatným spoluvlastníkom.

Možnosti ako riešiť túto situáciu sú tri.

• Prvá a najmenej komplikovaná je ponechať si predkupné právo voči terajšiemu majiteľovi.
• Druhá predstavuje možnosť odkúpiť od terajšieho majiteľa podiel za cenu, za ktorú ju nadobudol on.
• Tretia a posledná možnosť je žiadať neplatnosť celého procesu prevodu na nového vlastníka.

Negatívne stránky predkupného práva

Hoci ma predkupné právo chrániť predovšetkým ostatných spoluvlastníkov, často sa stretávame s jeho negatívnymi stránkami. Celkové fungovanie predkupného práva a právna náročnosť mnohých spoluvlastníkov odrádzajú od kúpy daného podielu. Týmto spôsobom sa tak ešte viac podporuje rozdrobenie napríklad potencionálnych stavebných parciel medzi viacerých vlastníkov.

Rovnako problematické je vykonanie zámeny alebo darovania, pretože i na tieto právne úkony sa vzťahuje predkupné právo.

Ponuka nehnuteľností realitného portálu bydo.sk